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加强小区物业管理 提升人居生活质量

作者: 来源: 录入者:县政协办公室 编辑审核: 发布时间:2018年01月22日 点击数:

小区是城市的基本组成单元,是城市管理的神经末梢。小区管理的好坏直接影响到千家万户,影响到岛城人居环境和社会稳定。2017年提案委与农工党嵊泗县支部联合开展了小区物业管理调研,调研中发现,近年来我县通过美丽海岛建设,城区公共设施不断完善、基础条件不断提升、整体环境不断优化,但小区内部的脏乱差问题却仍然非常突出,成为微城建设的薄弱环节和主要短板。

一、小区物业管理现状及存在问题

(一)小区物业管理基本情况

菜园城区现有物业服务企业接管的住宅小区7个(包括独立幢),共62幢、2911户,建筑面积29.82万平方米;业主委员会自主管理的住宅小区4个,共47幢、1481户,建筑面积14.98万平方米。

目前,一些老旧小区,在物业退出、实行自我管理后,小区环境出现脏乱差,安全隐患凸现;一些较新的小区在老物业撤出、新物业接管后,管理、服务质量明显下降,出现业主拒缴物业费,公司则通过裁员控制成本,从而使管理更加不到位,甚至连保洁保安都出现问题,造成物业公司、业主委员会、业主之间矛盾越来越深,导致恶性循环。

(二)小区物业管理存在的主要问题

1. 监管体制机制缺失,监管不到位。一是缺少小区管理的组织层级构架,没有形成县级层面、职能部门、乡镇、社区延续延伸的监管网络。二是缺少协同监管的力度,各相关部门责任不明、配合不畅、监管乏力,没有形成齐抓共管的监管模式。三是缺少与物业管理相配套的制度和政策,造成工作缺位或不到位,对一些物业违规违法行为起不到管理、规范和约束作用。

2. 物管企业管理缺失,服务质量低下。一是管理不到位。企业没有完善且运作良好的管理体系,因而管理粗放、松散。一方面招不到工作人员,另一方面为控制企业成本,随意削减员工,造成小区保洁、保安、监控、巡查等日常管理工作缺失。二是服务水平低下。由于我县市场较小、竞争机制不健全、物业费收缴不畅以及物管企业服务意识不强、相关服务不到位或缺失等,小区物业服务一直得不到业主的认同,物业矛盾频发。三是物业管理收费没有统一的指导意见和调控标准,物业服务项目也无明确的内容范围,因而对物管企业的管理水平和服务质量缺少客观的评价依据,使管理与服务得不到有效监管。

3. 业主权利义务认识薄弱,履行公约不到位。一是业主责权意识较弱。强调权利较多、履行义务较少。二是业主主动参与意识不强,对小区公共事务和公共利益缺少应有的主人翁精神。三是“花钱购服务”认识模糊,强调服务较多、缴费意识不强,部分业主甚至拒缴物业费裹胁物业。四是部分业主公德意识不强,随意侵占公共空间、消防通道,使生活环境恶化、安全隐患叠加、邻里矛盾频发。

二、加强小区物业管理的几点建议

(一)明确三级管理职责,确保小区管理有人。建议政府成立由分管副县长任组长,相关部门及乡镇负责人组成的物业管理工作领导小组,负责全县物业管理工作的综合协调和督促考核,建立起县、乡镇、社区三级管理体制,明确各自工作职责,形成由行业主管部门指导监督、乡镇具体组织协调、社区协助落实的工作格局。重点加强基层物业管理人力物力的投入和支持,加强对物业公司、业主委员会以及社区物业管理的培训指导,强化《物业公约》《小区公约》的签订和执行,督促物业公司在日常工作上确保标准化管理、人性化服务。建立基层党组织引领、相关部门与社区协同、企业与业主参与的多方民主协商议事制度,及时将小区物业矛盾解决在萌芽中。

(二)建立健全各项制度,确保小区管理有据。建议政府根据我县小区管理现状和物业管理特点,尽快研究制定和完善我县物业管理相关的制度和政策配套,如物业服务纠纷快速处理机制,通过建立法院“绿色通道”和简易审理程序,对拖欠物业费快速进行法庭调解。建议重点制定出台诸如县物业管理工作实施意见、前期物业引进招投标管理、物业服务退出管理、物业服务业保证金管理、物业服务综合评估、老旧小区物业管理补贴考评、物业服务收费、物业服务业扶持及奖励、物业维修资金使用管理、小区业主委员会管理等制度和规定,强化制度规范和政策引导,使物业管理有章可循,为规范行业发展提供有力的制度保障。

(三)实行老旧小区分类管理,确保小区管理有方。我县一些老旧小区目前主要采取业主委员会自治管理,因历史遗留问题较多,管理难度大。因此,建议政府结合实际情况对老旧小区进行分类指导管理,合理选择“准物业管理”“保洁保安双提升”“市场化管理”等不同管理模式。前期可采取“准物业管理模式”,有计划地把老旧小区的改造与文明示范小区、美丽家园等不同载体的创建活动相融合,整体改造后,再通过招投标等方式引进有管理经验的物业公司进行管理,并制定相关扶持配套政策和考核制度,待管理规范后逐步推行市场化运作。此外,还可吸纳我县散楼改造与管理的成功经验,把它运用到老旧小区的改造与管理中。

(四)强化公共安全管理力度,确保小区管理有效。目前,我县小区存在的现实问题较多较复杂,建议政府下大决心予以解决。如老旧小区架空层住人老大难问题,建议由多部门联合进行专项治理。如小区消防安全隐患问题,建议政府对存在严重消防安全隐患的小区及时进行整改,排查消防故障、更换消防设备,同时对消防通道进行定点清理。如小区停车难管理难问题,建议政府排出时间表,对小区车位进行合理改造,并敦促物业公司加强日常管理。

小区物业管理是一项综合性的城市管理与社会治理工作,也是群众呼吁和关注度比较高的民生问题,建议政府切实采取有效措施,将这项惠民的事情做实做好。

董凯云委员代表县政协提案委员会的发言

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